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Mit einem gestern kommunizierten Entscheid hat das schweizerische Bundesgericht seine Rechtsprechung zur Anfechtung von Anfangsmietzinsen in zwei wesentlichen Punkten angepasst. Worum geht es bei dieser vermieterfreundlichen Praxisänderung?
Die Autoren gehen der Frage nach, ob bzw. in welchem Umfang Geschäftsmieter – die im Mietobjekt ihr Geschäft wegen einer behördlichen Anordnung nicht betreiben dürfen – während der Dauer dieser Anordnung zur Mietzinszahlung verpflichtet sind.
Die Sonderberichterstatterin macht sich Sorgen, dass bei der Kündigung von Mietern am Basler Schorenweg Menschenrechte verletzt werden.
Räte müssen SRG und Service public stärken und MieterInnen nicht schwächen
Laut Mieterverband Basel nehmen sogenannte «Leerkündigungen» dramatisch zu. Heute kämen auf zehn Sanierungen fast ebenso viele Massenkündigungen. In Basel-Stadt müssen Vermieter nach einer Volksabstimmung bald neu Sanierungen und Mietzinse bewilligen lassen. Der Schweizerische Mieterverband fordert auch auf nationaler Ebene einen besseren Schutz der Mieter, vor allem der älteren. Der Hauseigentümerverband ist gegen einen Schutz älterer Mieterinnen und Mieter. Diese würden sonst unattraktiv für den Wohnungsmarkt.
Motion Kommission für Rechtsfragen, SR, 18.4101
Der Bundesrat wird beauftragt, die heute geltenden Regeln der Mietzinsgestaltung bei Wohn- und Geschäftsräumen einer umfassenden Überprüfung zu unterziehen und dem Parlament einen ausgewogenen Entwurf für eine diesbezügliche Änderung des Obligationenrechts in den Titeln über die Miete und Pacht zu unterbreiten.
Das Gesetz und die Verordnung mit Übersicht über: Vertragsabschluss, Beginn und Ende der Miete, Rechte und Pflichten der Vertragsparteien, Eigenmietwerte in grossen Kantonen, Mietpreis-Statistiken und Mietpreislimiten bei Ergänzungsleistungen ab 2018.
«Ich habe meinen Vermieter angefragt, ob ich in meiner Wohnung einen Untermieter aufnehmen kann, und habe ihm den geplanten Untermietvertrag zugeschickt. Er will mir die Zustimmung jedoch nur geben, wenn ich künftig mehr Mietzins bezahle. Muss ich das akzeptieren?»
Ich habe meine Wohnung ausserterminlich gekündigt und einen solventen Ersatzmieter gefunden – allerdings einen Raucher. Mein Mietvertrag verbietet das Rauchen in der Wohnung ausdrücklich. Gilt dieser Ersatzmieter dennoch als zumutbar, und bin ich somit von meinen vertraglichen Verpflichtungen befreit?
Neue Mieter haben auch in Zukunft keinen Anspruch darauf, den Mietzins der Vormieter zu erfahren. Das Parlament lehnt die Formularpflicht ab.
«Kürzlich habe ich voreilig einen Mietvertrag für eine neue Wohnung unterschrieben. Mietbeginn ist der 1. Oktober. Inzwischen habe ich aber ein besseres Angebot erhalten. Kann ich vor Mietbeginn aus dem unterschriebenen Vertrag aussteigen?»
“Ich bin Mieter in einem Mehrfamilienhaus. Eine Wohnung steht schon länger leer. Nun habe ich die Heiz- und Nebenkostenabrechnung erhalten. Der Vermieter verteilt die Heizkosten auf die noch verbliebenen Mietparteien. Muss ich das akzeptieren?”
Das Bundesgericht stärkt den Mieterschutz. Künftig dürfen Mietzinse angefochten werden, wenn Wohnungsnot herrscht. So, wie es in Basel der Fall ist.
Urteil vom 18. Mai 2016 (4A_691/2015)
Als Voraussetzung zur Anfechtung des Anfangsmietzinses genügt der Nachweis, dass im örtlichen Markt Wohnungsnot herrscht. Nicht notwendig ist, dass die Mieter darüber hinaus beweisen, sich beim Abschluss des Vertrages in einer Not- oder Zwangslage befunden zu haben. Das Bundesgericht präzisiert seine Rechtsprechung und hebt ein Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich auf.Zum Thema: Bundesgericht senkt Hürde für Klagen gegen Anfangsmieten (SRF)
Ich habe mich für eine neue Wohnung entschieden. Im Mietvertrag steht, der Anfangsmietzins dürfe nicht unterschritten werden – auch nicht bei einer Senkung des Referenzzinssatzes. Ist eine solche Klausel zulässig?
Ich lebe in einer Mietwohnung. Kürzlich wurde die Liegenschaft verkauft. Nun hat der Käufer mir wegen Eigenbedarf gekündigt, allerdings bevor er als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wurde. War diese Kündigung zulässig?
Letzten Samstag ist in meiner Wohnung der Strom ausgefallen. Das Wiedereinschalten der Sicherungen brachte nichts, und die Verwaltung war nicht erreichbar. Deshalb habe ich direkt einen Elektriker mit der Reparatur beauftragt. Muss der Vermieter die Rechnung zahlen?
Urteil 4A_576/2015 vom 29. März 2016
Der Grat zwischen Sicherheit und Persönlichkeitsrechten ist schmal. So schmal, dass nicht mal das Gericht in Lausanne eine allgemeine Lösung parat hat.
“Mein Vermieter hat mir gekündigt. Die Kündigung habe ich fristgerecht angefochten. Die Verhandlung vor der Schlichtungsbehörde fand bis heute nicht statt. Kann ich mich weigern, die Wohnung am Kündigungstermin zurückzugeben, wenn das Verfahren bis dahin noch nicht abgeschlossen sein sollte?”
Ein Freund von mir besitzt ein Haus. Seit zwei Jahren wohne ich relativ günstig bei ihm. Plötzlich fordert er von mir, dass ich sofort ausziehe. Muss ich sein Haus von heute auf morgen verlassen?