Vertragsfreiheit im Schweizer Mietrecht von 1804 bis 2014 unter besonderer Berücksichtigung des Mietzinses

Rechtshistorischer und rechtspolitischer Hintergrund der heutigen Vertragsschranken im Mietrecht

Wie erklären sich die Vertragsschranken im heutigen Schweizer Mietrecht? Wie haben sich mietrechtliche Erlasse unter dem Blickwinkel der Vertragsfreiheit nach dem Ende der Helvetik bis in die jüngste Schweizer Gegenwart entwickelt? Diesen Fragen geht die vorliegende Publikation auf den Grund. Im Zentrum stehen die Genese und die Evolution der mehrheitlich heute noch geltenden obligationsrechtlichen Vertragsschranken, die den Gestaltungsspielraum von Mietzinsen begrenzen. Der Autor geht dabei insbesondere den zahlreichen, historisch gewachsenen inhaltlichen Verflechtungen der analysierten mietrechtlichen Normen nach. Stichworte sind «missbräuchliche Mietzinsen», «Orts- und Quartierüblichkeit», «Formularpflicht» oder die Bindung von Mietzinsen für Wohnungen an einen hypothekarischen Referenzzinssatz. 

Mietrecht - Interesse der Partnerin reicht für Eigenbedarf

Bundesgericht, Urteil 4A_673/2014 vom 24. Februar 2015

Ein Vermieter kündigte einem Mieter wegen Eigenbedarf: Er wolle mit seiner kranken Lebenspartnerin in die kleine Parterrewohnung ziehen. Der Mieter focht die Kündigung beim Kantons­gericht und dann beim Obergericht Glarus an. Sein Argument: Die Interessen der Lebenspartnerin stellen keinen Eigenbedarf des Vermieters dar. 

Müssen wir die Tür-Reparatur zahlen?

Ein Einbrecher hat die Tür unserer Mietwohnung beschädigt. Kann der Vermieter verlangen, dass unsere Versicherung die Reparaturkosten übernimmt?

Parlament möchte Bonus in der Sozialhilfe streichen

Der bernische Regierungsrat muss überprüfen, wie er Sozialdienste unterstützen kann, wenn diese Mietanpassungen für ihre Klienten einfordern.

Der Grosse Rat hat am Dienstag mehrere Sparvorstösse zur Sozialhilfe überwiesen. So könnten künftig Gemeinden unterstützt werden, wenn diese Mietanpassungen für ihre Sozialhilfebezüger aufgrund des tieferen Referenzzinssatzes einfordern. Bereits heute würden mancherorts solche Bemühungen unternommen, sagte Postulant Mathias Müller (SVP, Orvin).

Wohn- und Geschäftsraummiete

Beraten und Prozessieren im Immobiliarmietrecht

In kompakter und gleichwohl umfassender Form stellt dieser neue Band aus der Reihe «Handbücher für die Anwaltspraxis» eine Anleitung zum Umgang mit konkreten Einzelfragen des Wohn- und Geschäftsraummietrechts dar, die in der Praxis immer wieder Kopfzerbrechen bereiten. Die Autorinnen und Autoren lassen die Leser an ihrem reichen Fundus an persönlichen Erfahrungen teilhaben und weisen auf knifflige Rechtsfragen, zu erwartende Einwendungen und Risiken hin. Gleichzeitig erteilen sie Rat und Hinweise, wie Fallgruben vermieden werden können. Ausgangspunkt der praxisbezogenen Schilderungen sind Rechtsprechung unterschiedlicher Instanzen und mietrechtliche Standardliteratur. Beides wird kritisch diskutiert.

Darf ich bei Erstreckung kündigen?

“Mein Vermieter hat mir gekündigt. Ich ­befürchtete, während der Kündigungsfrist keine ­bezahlbare Wohnung zu finden. Deshalb reichte ich innert 30 Tagen nach Erhalt der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde ein Erstreckungs­begehren ein. Kann ich kündigen, wenn mir eine Erstreckung gewährt wird und ich früher als erwartet eine neue Wohnung finde?”

So fordert man eine Mietpreissenkung ein

Ein tieferer Referenzzinssatz soll zwar zu sinkenden Mieten führen. Viele Vermieter passen den Mietzins aber nicht von sich aus an.

Mietrecht: Schützt ein Auslandaufenthalt vor Kündigung?

Zusammen mit meiner Frau lebe ich in einer Mietwohnung. Nun muss ich beruflich für sechs Monate ins Ausland, meine Frau bleibt in der Wohnung. Da die Kündigung den Ehe­gatten separat zugestellt werden muss, frage ich mich, ob wir davor geschützt sind? 

Mietrecht: Ist eine Teilkündigung zulässig?

“Zusammen mit meiner Wohnung habe ich auch einen Parkplatz in der Tiefgarage gemietet. Nun will ich mein Auto verkaufen. Kann ich den Garagenplatz separat kündigen?”

Mietrecht: Darf mein Vermieter jederzeit die Wohnung besichtigen?

Ich habe meine Wohnung gekündigt. Gestern besichtigte mein Vermieter bereits mit einer Interessentin die Wohnung. Und morgen will er schon wieder mit jemandem vorbeikommen. Muss ich das akzeptieren?

Mietrecht: Muss ich mit der fristlosen Kündigung rechnen?

Ich bin umgezogen. Laut Vertrag hätte ich vor Miet­beginn eine Kaution in der Höhe von drei Monatszinsen einzahlen müssen. Da ich das für meine letzte Wohnung bezahlte Depot noch nicht zurückerhalten habe, bin ich momentan nicht in der Lage, diese Summe einzuzahlen. 

Zimmervermietung: Brauchen wir die Erlaubnisdes Vermieters?

Wir wohnen in einer grossen 5-Zimmer-­Wohnung zur Miete. Unsere beiden Kinder sind ausgezogen. Deshalb möchten wir die beiden Zimmer tageweise an Touristen ­ver­mieten. So, wie es auf der Website www.airbnb.ch praktiziert wird. Müssen wir den Vermieter informieren?

Mietrecht: Verjährt der Schadenersatz nach fünf Jahren?

Ich bin Vermieter. Kürzlich ist ein Mieter aus­gezogen, und wir haben im Abnahmeprotokoll festgehalten, für welche Reparaturkosten er ­aufkommen muss. Ich fürchte aber, dass er nicht zahlen wird. Verjähren meine Ansprüche nach fünf Jahren?

Der Fall: Auf in die nächste Prozessrunde!

Eine Mieterin kämpft seit Jahren mit allen Mitteln gegen die Kündigung. Ohne Aussicht auf Erfolg – und auf Kosten der Steuerzahler.

Zahlungsverzug eines Mieters: Kündigung nach 40 Jahren korrekt

Urteil 4A_271/2014 vom 19. 11. 14 – BGE-Publikation

Auch wer jahrzehntelang Mieter war, muss bei Zahlungsverzug mit der Kündigung rechnen. Die klaren Vorgaben des Mietrechts dürfen vom Richter nicht im Einzelfall umgangen werden.

Mietrecht: Schlichtungstermin – was heisst das?

Wenn die Vermieterschaft trotz der schriftlichen Aufforderung den Mangel in der Mietwohnung nicht beseitigt oder den übersetzten Mietzins nicht herabsetzt, bleibt der Mieterin oder dem Mieter nichts anderes übrig, als an die Schlichtungsbehörde zu gelangen.

Mehr Transparenz auf dem Mietwohnungsmarkt durch Bekanntgabe des Vormietzinses

Der Bundesrat will mehr Transparenz auf dem Wohnungsmarkt schaffen. Er hat am 29. Oktober 2014 von den Ergebnissen der Vernehmlassung zu einer Änderung des Mietrechtes im Obligationenrecht (OR) Kenntnis genommen. Das Eidgenössische Departement für Wirtschaft, Bildung und Forschung (WBF) wurde beauftragt, eine Botschaft mit einem Gesetzgebungsentwurf auszuarbeiten.

Gilt die Verlängerungsklausel beim Mietvertrag?

Endlich hat ein Bekannter von Erna Schaer eine bezahlbare Wohnung gefunden. Doch laut Vertrag kann er sie frühestens in drei Jahren kündigen. «Ist so etwas überhaupt zulässig?», fragt sich die «Esprsso»-Hörerin. Im Obligationenrecht habe sie zu dieser Frage nichts finden können. 

Jusletter 25. August 2014

In der Schweiz ist Versicherungsschutz zu gewähren, wenn der Anspruchsteller beweisen kann, dass er infolge Krankheit, Unfall, Alter oder Invalidität arbeitsunfähig ist. Dass dieser Beweis in der Praxis oftmals durch normative vom Gericht entwickelte Kriterien geradezu verunmöglicht wird, zeigt Philip Stolkin anhand mehrerer Urteile der sozialrechtlichen Kammer des Bundesgerichts jüngsten Datums auf. Seiner Meinung nach verstösst das Bundesgericht hier gegen fundamentale Prinzipien des Recht- und Sozialstaates.

Mit einem Formular gegen den Mietzinswucher

Gegen eine missbräuchlich hochgeschraubte Miete kann sich ein Neumieter wehren. Nur muss er dazu wissen, wie viel vom Vormieter verlangt wurde. Ein Formular, das der Bundesrat schweizweit einführen will, soll hier helfen. Im Kanton Zürich kennt man die Formularpflicht seit zehn Monaten.